Возврат аванса (предоплаты), если сделка по продаже недвижимости не состоялась.

Проблема

Ко мне обратилась Н.Л.Ю. со следующей проблемой, в 2012 года она решила приобрести в собственность дачный участок,  который принадлежал на праве собственности Б.Л.П. В декабре 2012 года между указанными лицами была достигнута устная договоренность о продаже указанного земельного участка с постройками за 1 200 000 рублей, при этом продавец желал получить 100% предоплату до заключения договора купли-продажи.

В тот же, день когда устная договоренность между участниками сделки была достигнута, Н.Л.Ю. передала продавцу первую часть аванса (предоплаты) в размере 150 000 рублей. Вторая часть аванса в размере 850 000 рублей была передана весной 2013 года.

Впоследствии в связи с тем, что рыночная цена на дачные участки опустилась вниз, а количество предложений по продажам выросло, Н.Л.Ю. попросила продавца снизить цену до 1 000 000 рублей. На данную просьбу поступил отказ. Тогда по обоюдному решению сторон было принято решение о том, что сделка купли-продажи дачного участка между ними не состоится. Продавец вернул Н.Л.Ю. только  вторую часть аванса (предоплаты), а возвращать 150 000 рублей  отказался, пояснив, что эти деньги были переданы ему в качестве залога обеспечения сделки купли-продажи дачного участка, и возврату не подлежат

Анализ ситуации

Мной были изучены, представленные  клиенткой документы, а именно расписки о получении денежных средств.  После чего дана юридическая консультация, а именно Н.Л.Ю. было разъяснено, что действия продавца неправомерны, так как  между сторонами была достигнута договоренность о продаже дачного участка, только в  устной форме, никакого договора купли-продажи или предварительного договора купли-продажи или иных соглашений  в письменной форме не заключалось, на основании    ст.ст. 550 и 429 ГК РФ данная договоренность и сама сделка являются недействительными, так как законодательством РФ предусмотрено, что сделки с недвижимостью должны совершаться только в письменной форме.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Более того, статьей 329 ГК РФ залог и задаток определены как одни из способов обеспечения обязательств, принимая во внимание, что сама сделка купли-продажи дачного участка является недействительной, соответственно и нет никаких обязательств которые необходимо обеспечивать.

Решение:   

По согласованию с Н.Л.Ю., мной была подготовлена и направлена претензия продавцу с требованием возврата 150 000 рублей в установленный клиентом срок. Так как, в установленный срок денежные средства возвращены небыли, мной было составлено исковое заявление в суд о взыскании суммы неосновательного обогащения и  процентов за пользования чужими денежными средствами.

Результат     

В результате, изложенные мной в исковом заявлении доводы, нашли свое подтверждение в судебном заседании и исковые требования Н.Л.Ю. были удовлетворены судом в полном объеме, а именно с продавца дачного участка была взыскана денежная сумма в размере 150 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы (госпошлина и услуги представителя).