Вопрос-ответ — Сделки с недвижимостью

Добрый вечер! В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Федеральным закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) предусмотрено расторжения договора долевого участия в строительстве (далее – ДДУ). Возможность расторжения такого договора предусмотрена ст. 9 Закона. От данных договоров следует отличать другие договоры, заключенные также с целью приобретения недвижимости (договоры паенакопления с ЖСК, договоры уступки права требования, предварительные договоры и т. д.), основания и порядок расторжения которых регулируются иными нормативными актами. Следует отметить, что положения ст. 9 Закона предусматривают два варианта способа расторжения для дольщика ДДУ – в одностороннем порядке (внесудебном, с уведомлением другой стороны) и путем обращения в суд. Расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке возможно при существенном нарушение требований к качеству вновь построенной квартиры. Компания, ведущая строительство, должна передать покупателю объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным нормативам (СНиП, СанПиН и т. д.). В случае нарушения застройщиком взятых на себя обязательств в этой части у дольщика есть право потребовать: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, в случаи если недостатки не будут устранены в установленный срок, дольщик имеет право расторгнуть договор; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков, для чего направить по адресу застройщика претензию с указанием конкретных недостатков квартиры и своего требования. От случаев «простого» нарушения требований к качеству построенной квартиры (ошибки в отделке, мелкие недоделки и т. п.) следует отличать случаи существенного нарушения требований, предъявляемых к качеству товара – квартиры. При наличии существенных нарушений дольщик имеет право сразу расторгнуть договор в одностороннем порядке, не заявляя предварительно указанные выше требования. Если у дольщика есть веские основания для расторжения отношений с компанией-застройщиком, нужно направить ей уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанный документ должен быть выслан по почте – заказным письмом с описью вложения. Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления. В случае обращения в суд договор будет расторгнут с момента вступления решения суда в законную силу. Далее застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные им денежные средства: в случае одностороннего расторжения – в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, а в случае наличия вступившего в законную силу судебного решения – в течение 10 рабочих дней. Также он обязан уплатить дольщику проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ (если дольщик является гражданином – в двойном размере от указанного). Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства средств в счет цены договора и до дня их фактического возврата. Не забудьте о регистрации! Государственной регистрации подлежит не только договор участия в долевом строительстве, но и его расторжение. Заявление об этом может быть представлено одной из сторон – застройщиком или дольщиком. Необходимы также документы, подтверждающие факт расторжения договора, например, копия уведомления об одностороннем отказе в форме заказного письма с отметкой об отправке. При расторжении договора в судебном порядке предоставляется копия вступившего в законную силу решения суда. Регистрирующий орган в течение одного рабочего дня обязан уведомить другую сторону договора о том, что к ним поступило заявление о его расторжении. Елена, в вашем случае рекомендую, написать претензию застройщику об устранении недостатков с обязательным указанием разумного срока, акт приема-передачи не подписывать до того момента пока Вы не будете убеждены, что недостаток устранен и не возникнет вновь. Если в установленный срок недостаток не будет устранен или после устранения возникнет вновь (зафиксировать данный факт), направить застройщику уведомление о расторжение договора. По поводу материнского капитала, на возращенные денежные средства приобретите новую квартиру равноценной (или большей) площади предыдущей и выделите в ней долю детям, так как это требует Федеральный закон от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». С уважением, Бойко Е.А.